結局はケースバイケース

「更新料」〜最高裁で合法判決。払わずに済む方法はあるか
2011年7月15日、最高裁判所において、賃貸物件の更新料支払いが「有効」との判決が下された。そもそも日本における更新料というのは、貸主のほうから見ると、家賃の補完的な意味合いを持っている。つまり、賃料を安く抑える代わりに、今後数年間の家賃を補填するためのものという解釈としてとらえられる。
一方、借主の立場で見れば、更新料を支払うことによって、貸主と借主との間で、今後、数年間はそこに住み続けるという合意が成立することになる。逆に更新料を払わないということは、貸主、借主の間で、賃貸契約更新の合意がなされていないことになるので、貸主の側からいつ解約の申し入れがくるかもしれない状態になる。解約申し入れには正当な理由が必要だが、ある程度不安定な立場に置かれることになる。したがって、高額すぎない更新料は借主にとっても不利益な面ばかりではないと考えられる。
今回の判決において、更新料が有効となる前提条件がいくつかある。まず、契約書に更新料の件が明記されていること。それも、「更新料は2年ごとに月額賃料の1カ月分」というように、具体的な額が記載されていなければならない。したがって、「貸主が指定する額を支払う」というように、曖昧な表現で記載されていた場合には、無効になる。
実際、契約書に更新料のことが明確に記載されていないのに、貸主から更新料を要求されるケースがある。この場合は、借主は更新料を支払う義務はないと考えてよい。貸主から「そういう習慣だから払ってもらわなければ困る」と言われても応じる必要はない。
また、更新料の額があまり高額すぎる場合は、賃借人の利益を害すると考えられるため（借地借家法第30条参照）、支払う必要はない。
具体的には、賃料の額と更新される期間から高額かどうかが判断される。例えば「半年ごとに更新され、その額は月額賃料の5倍を払う」というように、法外な更新料が明記されていた場合には賃料の補填とは認められず無効になる余地がある。しかし、そこまで更新料が高ければ契約書に明記されているのを目にした時点で、物件を借りようと考える人はほとんどいないと思われる。
東京の場合は2年ごとに賃料の1カ月分程度の額が一般的だが、今回、訴訟になっていた、関西における1年ごとに賃料2カ月分の更新料という2件についても有効とされる判決が下された。
以上の点を考慮すると、更新料の件が契約書に書かれていれば、ほぼ有効になるといえる。この状態で「更新料は無効だ」という主張を通すのは、非常に難しい。
■「法定更新」になると契約書の内容次第!?
ただ、契約書に更新料を払うことが書かれていたとしても、更新料を払わずに済むと解釈されるケースがある。例えば、契約書に「賃貸借契約は合意によって更新することができる。この場合には借主は更新料として、新賃料の1カ月分を貸主に支払わなければならない」と書かれていたとしよう。この場合は「合意更新」と言って、貸主と借主の間で契約書を取り交わし、双方の合意の下に更新される場合は更新料が必要となる。
しかし合意がなくても、法的には家賃を払っていれば契約期間が過ぎても、基本的に住み続けてよいとされているのだ。これを「法定更新」と言い、借地借家法26条1項、28条で「貸主が借主に対して、契約期間満了の1年前から6カ月前までの間に、正当な理由のある更新拒絶の通知（もしくは条件を変更しなければ更新しないという通知）をしない限り、契約は前と同じ条件で自動的に更新される」と規定されている。
前述の契約の場合、法定更新についての更新料が明記されていないので、法定更新の場合は、契約期間満了の1年前から6カ月前までの間に、貸主から更新拒絶の通知を受け取っていなければ、更新料を払わなくてもよいという解釈も成り立つ。逆に法定更新の場合も更新料を支払わなくてはならないと契約書に書かれていた場合は、支払わなくてはならない可能性が高い。
（プレジデント - 2月19日(日)10時30分）

結局のところ、専門家とよく相談するのがよいようで・・・